Przed złożeniem projektu do urzędu w celu uzyskania pozwolenia na budowę, należy dodatkowo wykonać projekt zagospodarowania działki budowlanej z opisem oraz dokonać adaptacji dokumentacji zamówionego projektu typowego do odpowiednich stref, właściwych dla lokalizacji obiektu. Projekt zagospodarowania działki należy wykonać jako odrębny tom, który wraz z projektem architektoniczno-budowlanym tworzy komplet projektu budowlanego (zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, Dz. U. z 2003r nr 120, poz. 1133 z późniejszymi zmianami).

Obowiązkiem projektanta dokonującego adaptacji jest:

  • opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy, wymaganiami ustawy Prawo Budowlane, przepisami i obowiązującymi polskimi normami oraz zasadami wiedzy technicznej;
  • naniesienie projektowanych zmian na rysunkach i w opisie czerwonym pisakiem na oryginalnych czterech egzemplarzach projektu gotowego;
  • sprawdzenie lub przeliczenie konstrukcji budynku w zakresie dostosowania jej do lokalnych warunków i normatywnych obciążeń wynikających ze zmiany strefy klimatycznej;
  • wykonanie adaptacji fundamentów do lokalnych warunków gruntowych;
  • podpisanie projektu jako autor adaptacji w konkretnej lokalizacji, a w świetle prawa budowlanego jako projektant budynku, dołączenie potwierdzonych za zgodność kopii dokumentów potwierdzających rodzaj i numer posiadanych uprawnień projektowych i aktualną przynależność do izby architektów lub inżynierów;
  • dołączenie oświadczenia o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej (art. 20 ust. 4 ustawy Prawo Budowlane);
  • uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów;
  • wyjaśnianie na etapie budowy wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań; na żądanie inwestora sprawowanie nadzoru autorskiego i uzgadniania możliwości wprowadzania zmian w stosunku do przewidzianych w projekcie rozwiązań zgłaszanych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.
Wniosek o pozwolenie na budowę składa się w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta w departamencie architektury (nazwa może się nieznacznie różnić, w zależności od powiatu) na gotowym formularzu pobranym z urzędu.
Do wniosku trzeba załączyć:
  • Cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z wymaganymi opiniami i uzgodnieniami
  • Aktualne na dzień sporządzania dokumentacji zaświadczenia o przynależności projektantów do właściwych izb samorządów zawodowych
  • Oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością (wzór można pobrać z urzędu)
  • Uzyskaną wcześniej decyzję o warunkach zabudowy dla działki inwestora – o ile dla danej działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku gdy jest obowiązujący plan, nie potrzeba decyzji oraz wypisu czy wyrysu z planu
Wydane pozwolenie na budowę uprawomocnia się 14 dni i obowiązuje bezterminowo. Budowa może trwać pięć,dziesięć lat i nawet dłużej. Ważne jest aby rozpocząć budowę w ciągu trzech lat od wydania decyzji oraz aby w trakcie budowy nie robić przerw dłuższych niż trzy lata – w przeciwnym razie decyzja wygasa. Decyzja wydawana jest przez stosowny urząd bezzwłocznie lub do miesiąca czasu (w przypadku bardziej skomplikowanych spraw do dwóch miesięcy).
Inwestor ma do wyboru wznosić budynek samodzielnie, z pomocą rodziny lub znajomych (w tak zwanym systemie gospodarczym) lub zatrudniając specjalistów. W przypadku samodzielnego budowania domu czas trwania budowy wydłuża się nawet do kilku lat i może się wiązać z dodaktowymi wydatkami na zabezpieczenie obiektu przed czynnikami atmosferycznymi czy niepożądanymi osobami. W przypadku zatrudnienia zewnętrznej firmy wykonawczej zyskuje się na czasie i jakości wykonywanych robót. Umowa podpisana pomiędzy inwestorem a firmą wykonawczą zobowiązuje do: dbania o bezpieczeństwo zatrudnionych osób i odpowiedzialności za ewentualne wypadki na budowie lub usunięcia usterek i wad w budynku w ramach gwarancji. Wybór właściwego wykonawcy robót jest czynnikiem decydującym o powodzeniu budowy. Nie należy brać pod uwagę najniższej rynkowej ceny oferowanej usługi. O wyborze wykonawcy robót powinny decydować:
  • doświadczenie wykonawcy
  • czas funkcjonowania firmy na rynku
  • dysponowanie odpowiednią kadrą techniczną i sprzętem
  • referencje
  • adresy poprzednich realizacji
Inwestor może zatrudnić wykonawcę do całości robót budowlanych (budowa domu pod klucz) lub zawierać oddzielne umowy z różnymi wykonawcami i podwykonawcami w systemie kontraktowym. Metoda taka pozwala na dłuższe rozłożenie budowy i ograniczenie kosztów. Należy się jednak liczyć z tym, że gdy jedna ekipa nie będzie trzymać się terminów zawartych w umowie i opóźni oddanie swojego etapu prac, kolejna ekipa może nie chcieć dostosować się do opóźnień poprzedniej ze względu na inne zobowiązania. Warto dopilnować aby to wykonawca zapewniał niezbędny sprzęt i zaplecze budowy.
Do dalszych zadań inwestora po uzyskaniu pozwolenia na budowę należy:
  • Ustanowienie kierownika budowy – może nim być tylko osoba z uprawnieniami do kierowania robotami budowlanymi. Dobrze aby kierownik budowy był niezwiązany z zatrudnianym wykonawcą robót budowlanych. Lepiej aby była to osoba niezależna, zaufana, która fachowo będzie sprawować pieczę nad przebiegiem prac na budowie.
  • Zawiadomienie o rozpoczęciu budowy – składa się je w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego co najmniej na siedem dni przed rozpoczęciem prac budowlanych. Do zawiadomienia należy dołączyć oświadczenie kierownika budowy o podjęciu obowiązków oraz zaświadczenie o jego przynależności do izby samorządu zawodowego.
  • Rejestracja dziennika budowy – po zakupie dziennika budowy należy zarejestrować go u starosty powiatowego lub w urzędzie miasta. Dziennik budowy będzie przechowywał i nadzorował kierownik budowy.
  • Montaż tablicy informacyjnej – powinna być umieszczona w widocznym miejscu na terenie budowy i zawierać wszelkie niezbędne informacje