Jeszcze raz o możliwości zmian w gotowych projektach domów

 

Praktycznie każdego dnia, podczas odbierania zamówień, spotykamy się prośbami przyszłych inwestorów o zgodę na dokonanie pewnych zmian w projekcie. Zmiany jakie życzą sobie nasi klienci to bardzo szerokie spektrum przeróbek w dokumentacji, od prostego przesunięcia ścian działowych czy zmiany wielkości okna, po dosyć zaawansowaną ingerencję w konstrukcję budynku, materiały i technologie. Jako autorzy projektów, podczas ich sprzedaży, przenosimy prawa autorskie na architekta adaptującego co oznacza, że dokonanie praktycznie każdej zmiany w dokumentacji jest możliwe. Jednak są pewne zmiany, które znacznie podwyższają koszty adaptacji projektu, budowy domu lub drastycznie zmieniają jego proporcje, estetykę i wygląd. Czasami ilość zmian w dokumentacji skutkuje tym, że koszta ich dokonania znacznie przewyższają korzyści z nich wynikające. Warto się wtedy zastanowić czy nie będzie lepszym pomysłem aby zainwestować pieniądze przygotowane na projekt typowy w projekt indywidualny. Zachęcamy, aby na podstawie przygotowanego przez nas materiału, który jest swego rodzaju rozwinięciem poprzedniego artykułu z 22 września 2011 r., zastanowić się nad kwestią opłacalności i możliwości dokonywania zmian w projektach typowych. Przyjrzyjmy się zatem krok po kroku liście zmian jaka widnieje obok naszej oferty sprzedaży.
 

 Zmiany w projekcie
 

1) Zmiany technologiczne i materiałowe - rodzaj stropu, schodów, materiały ścienne, izolacyjne i wykończeniowe, pokrycie dachowe.
Dobierając materiały i technologie inne niż proponowane przez autorów w projekcie warto pamiętać aby były one uzgodnione z autorami oraz architektem adaptującym i pozostałymi projektantami adaptującymi projekty branżowe. Często najwięcej może mieć do powiedzenia konstruktor, który oceni wytrzymałość i gabaryty zaprojektowanych elementów konstrukcyjnych budynku w konfrontacji z nowym materiałem. Każdy użyty materiał powinien być zgodny z obowiązującymi normami i posiadać stosowne atesty dopuszczające go do użycia w określonych warunkach. W pewnych przypadkach łączenie materiałów i technologii może okazać się nietypowe, niemożliwe, niepraktyczne lub trudne do wykonania i zastosowania. Dotyczy to zwłaszcza technologii energooszczędnego zasilania budynku. W przypadku decydowania się na takie zmiany trzeba wykazać sporo zastanowienia i rozsądku.

 
 

2) Dostosowanie posadowienia budynku do warunków geotechnicznych i zmiana wysokości posadowienia. 
Jest to rodzaj zmiany ‘wynikowej’, nie zależnej od preferencji inwestora. W naszych projektach typowych przyjmujemy wysokość posadowienia domyślną, zgodną z miejscowymi warunkami geotechnicznymi działki inwestora. Konieczność dostosowania poziomu posadowienia ław budynku do warunków geotechnicznych gwarantuje w przyszłości prawidłowe osiadanie budynku i jego stabilny kontakt z podłożem.

 
 

3) Dostosowanie konstrukcji budynku do stref obciążenia śniegiem i wiatrem.
Podobnie jak w przypadku przystosowania projektu do warunków geotechnicznych dokonanie takich zmian w projekcie i opisie technicznym jest konieczne dla bezpieczeństwa i trwałości konstrukcji budynku.

 
 

4) Wykonanie częściowego lub całkowitego podpiwniczenia budynku.
Tego rodzaju zmiana powinna być uzgodniona z konstruktorem adaptującym część konstrukcyjną, a najlepiej z projektantem konstrukcji projektu. Powinny być sprawdzone warunki geotechniczne budynku oraz poziom występowania wody gruntowej. W przypadku wysokiego lustra wody lub utrudnionych warunków geotechnicznych prawdopodobnie konieczne będzie zrezygnowanie z podpiwniczenia lub zastosowanie betonu wodoszczelnego i innych technologii, które mogą okazać się kosztowne do wykonania i konserwacji, np. drenaż.

 
 

5) Zmiany usytuowania ścian nośnych, działowych i otworów drzwiowych.
W przypadku zmian jakimi jest przemieszczanie ścian nośnych, konieczne jest skonsultowanie się z projektantem konstrukcji budynku. Możliwe, że w pewnych przypadkach przesunięcie ścian nośnych nie będzie możliwe lub będzie się wiązało z zaprojektowaniem dodatkowych elementów konstrukcyjnych, takich jak słupy, podciągi, przeróbka wieńca, co będzie oznaczało wyższe koszta adaptacji oraz budowy domu. Podczas przesuwania ścian działowych na poddaszu należy pamiętać o ergonomicznym ulokowaniu ścian względem słupów.

 
 

6) Zmiany funkcji i układu pomieszczeń.
Jest to zmiana jak najbardziej dopuszczalna i możliwa do wykonania, niewielkim kosztem i nakładem pracy ze strony architekta adaptującego jak i wykonawców. Pamiętać jednak należy o pewnych ważnych szczegółach, np. o prawidłowym ulokowaniu pomieszczeń względem stron świata, zapewnieniu pomieszczeniom mieszkalnym odpowiedniego doświetlenia, zachowaniu odpowiednich szerokości przejść, korytarzy oraz pomieszczeń mieszkalnych. Doświadczony architekt adaptujący powinien udzielić stosownych rad i wskazówek jak dokonać tego typu zmian aby były funkcjonalne i zgodne z ergonomią.

 
 

7) Zmiana nachylenia kąta połaci dachowej, konstrukcji i kształtu dachu, doprojektowanie, przeprojektowanie lub likwidacja lukarn. 
Jest to zdecydowanie najbardziej kosztowny rodzaj adaptacji w projekcie. Przeprojektowanie konstrukcji dachu często wiąże się z kompletnie nowym opracowaniem projektu konstrukcyjnego więźby, dobraniu nowych elementów nośnych, wykonaniu nowych obliczeń statycznych.

 
 

8) Zmiany w wymiarach zewnętrznych i wysokości budynku (powiększenie lub pomniejszenie budynku). 
Dokonanie takiej zmiany w budynku jest działaniem wieloetapowym. Każde przesunięcie zewnętrznej ściany nośnej w celu powiększenia budynku wiąże się z jednoczesnym przesunięciem fundamentów oraz elementów nośnych więźby dachowej czyli murłat. To pociąga za sobą często konieczność przeprojektowania więźby dachowej. Najwięcej trudności nastręczają dachu czterospadowe i wielospadowe, gdzie każda zewnętrzna murłata opiera na sobie krokwie więźby. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w przypadku budynków z dachami dwuspadowymi gdzie powiększenie budynku od strony ścian szczytowych jest stosunkowo proste. Na konstrukcji ścian szczytowych nie ma murłat, w związku z tym powiększając budynek po ich stronie wystarczy dołożyć w więźbie kilka krokwi oraz wydłużyć płatwie i murłaty.

 

 

9) Zmiana materiałów i rozwiązań instalacyjnych, przebiegu instalacji wewnętrznych, zmiana sposobu ogrzewania. 

Tego rodzaju zmiana dotyczy wyłącznie części instalacji sanitarnych i elektrycznych. Należy uzgodnić z projektantami adaptującymi część sanitarną i elektryczną czy przyjęte przez inwestora propozycje zmian będą zgodne z obowiązującymi normami, atestami, czy będą dostatecznie wydajne i opłacalne oraz zgodne z charakterystyką energetyczną budynku.

 
 

10) Przeprojektowanie kominów. 

Przeprojektowanie kominów powinien koordynować architekt adaptujący z projektantami instalacji sanitarnych. Muszą być zachowane prawidłowe przekroje otworów wentylacyjnych, dymowych i spalinowych. Komin musi mieć odpowiednią wysokość i orientację względem połaci dachowych oraz znajdować się w bezpiecznej odległości od drewnianych elementów budynku.

 
 

11) Zmiana usytuowania, ilości, kształtu i wielkości okien i drzwi w elewacjach zewnętrznych budynku.
To zmiana czysto estetyczna chociaż warto aby projektant konstrukcji czuwał nad przeprojektowaniem nadproży drzwi i okien. Architekt adaptujący powinien utrzymać gabaryty otworów okienno drzwiowych we właściwych proporcjach względem wyglądu elewacji oraz planować ich umiejscowienie tak aby było zgodne z rytmem elewacji, jego estetyką i skalą.

 
 

12) Zmiana kolorystyki budynku. 

To najprostsza zmiana polegająca na wpisie do dziennika budowy z  określeniem nowej kolorystyki, np. wg wzornika RAL. Warto pamiętać o charakterze budynku, kontekście miejsca gdzie powstaje, tak aby przy zmianie kolorystyki nie szokował zbytnio swoim wyglądem. Pamiętajmy, że budynek budujemy na lata i warto wybiec oczami wyobraźni w przyszłość i zastanowić się jak będzie się wpisywał w otoczenie za kilkanaście lat.

 
 

13) Zmiana kształtu i usytuowania tarasów, schodów zewnętrznych i wewnętrznych budynku. 

Tego rodzaju zmiany nie są zbytnio kosztowne. Należy jednak pamiętać o tym, aby nowe gabaryty schodów zewnętrznych czy tarasu wpisywały się w wygląd budynku. W przypadku schodów wewnętrznych należy pamiętać o ich normatywnych gabarytach, m.in. ilości i głębokości stopni oraz szerokości biegów i spoczników. Także koniecznie trzeba sprawdzić wysokość od biegu schodowego do sufitu. Konstrukcja schodów powinna być skonsultowana z projetkantem adaptującym projekt konstrukcyjny.

 
 

14) Zmiana wysokości kondygnacji oraz podwyższenie ścianki kolankowej. 

To najbardziej ryzykowna zmiana w budynku. Nie wiąże się z dużymi kosztami adaptacji ani wykonania domu na budowie, ale pociąga za sobą ryzyko poważnego zachwiania proporcji budynku. Zbyt wysokie podniesienie ścianki kolankowej powoduje zachwianie skali elewacji poprzez odsłonięcie dużej ilości 'pustego miejsca' pod okapami dachowymi. Budynek z czasem przestaje przypominać wersję katalogową i staje się zwyczajnie brzydki. Jak ocenić kiedy podniesienie ścianki kolankowej jest przesadzone? To już musicie ocenić sami. Z naszego doświadczenia wynika, że podniesienie ścianki kolankowej o maksymalnie 1 – 2 pustaki jest wystarczające. W przypadku większej ilości budynek może zmienić się nie do poznania.

 
 

15) Likwidacja lub zmniejszenie podcieni i wnęk w bryle budynku. 

To zmiana dosyć zaawansowana i kosztowna. Wiąże się z przeprojektowaniem konstrukcji budynku: stropów, słupów, podciągów, wykonaniem nowych obliczeń statycznych.
 

 

16)  Likwidacja, przeprojektowanie lub doprojektowanie słupów, balkonów i  wykuszy. 

To także zmiana dotycząca konstrukcji budynku, wiążąca się z kompleksową zmianą konstrukcji stropów, podciągów, słupów czy nawet wieńca.

 
 

17) Zmiana poddasza na użytkowe lub nieużytkowe. 

To w zasadzie zmiana formalno-prawna uzgadniana z organem wydającym pozwolenie na budowę, aczkolwiek kluczową kwestią tutaj jest zmiana schodów. W przypadku likwidacji poddasza użytkowego konstruktor powinien przeprojektować wielkość otworu wejściowego na poddasze w stropie na mniejszy, w celu instalacji schodów strychowych. Otwór można także pozostawić bez zmian, gdyż w przyszłości inwestor może zdecydować się jednak na użytkowanie poddasza.
 


Mamy nadzieję, że ww. krótka analiza zmian na jakie zezwalamy będzie dużą pomocą podczas podejmowania decyzji odnośnie wyboru projektu typowego i właściwej oceny ilości planowanych w nim zmian.

 
 
 

Komentarze do artykułu:

Napisz własny komentarz do tego artykułu
Imię
Twój komentarz:


Poprzedni wpisNastępny wpis
ul. Wiejska 57 lokal U1
15-351 Białystok
Tel: 85 732 98 62
Fax: 85 732 98 62
Email: dominanta@dominanta.pl